(부동산) 전세자의 전재산 전세보증금 지키는법

대부분의 경우 매매보단 전세로 자가를 시작하실텐데요.

 

전세 사기가 뉴스에서 많이 나오기에 소중한 전세보증금을 지키는 방법을 알아보고자 합니다.

 

여러가지 방법을 차근차근 용어와 더불어 말씀드리겠습니다.

 

 

1. 전입신고

전입신고는 2가지 방법이 있습니다.

인터넷 신청과 방문신청이 그 방법인데요.

전입신고가 중요한 이유는 바로 대항력 때문입니다.

전입신고만으로 우선변제권이 생기는 것은 아니지만

계약기간 동안 거주하면서 대항권을 통해 지켜나가는 겁니다.

 

2. 확정일자

전입신고를 할 때 확정일자도 같이 받을 수 있는데요.

확정일자가 왜 필요할까요?

전입신고와 점유를 하고, 여기에 더하여 확정일자를 받으면, 우선변제권이 발생하기 때문이죠.

선순위 채권자 다음으로는 우선 변제권을 가지므로 가능한 빨리 확정일자를 받는것이 중요합니다.
(확정일자의 효력은 그날 밤 24시부터 발생하고, 근저당의 효력은 당일에 바로 발생합니다.)

3. 전세권 설정

가장 확실한 방법입니다.

입주 전에 할수 있다면 가장 좋은 방법이나 비용이 제법 들고, 임대인의 동의를 받아야 합니다.

입대인의 동의가 필요한 이유를 꼽자면

전세권을 설정하면 등기부등본이 지저분해지고, 전전세가 가능하고, 비용도 적지 않습니다.

그래서 임대인이 동의하지 않는 경우가 많습니다.

 

확정일자와 전세권 설정 무슨 차이가 있는가

 

-임대인의 동의 필요 의무

확정일자는 임대인의 동의가 필요 없지만, 전세권설정 같은 경우는 임대인의 동의가 필요합니다.

또한 전세권 설정의 경우 관련된 필요서류도 준비해야하는 불편함이 있습니다. 

편리함에서는 확정일자가 한 수 위라고 보시면 됩니다.

 

필요서류

임대인 : 인감증명서1통, 인감도장,등기필증, (대리인 시 위임장) 

임차인 : 신청서, 주민등록등본 또는 초본, 일반도장, 전세주택계약서

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비용의 차이

확정일자는 1000원 미만의 돈이 듭니다.

하지만 전세권설정 같은 경우는 전세보증금 액수에따라 차이가 조금씩 있지만

확정일자에 비해서 상당히 많은 금액이 발생합니다.

예를 들어 1억원의 전세권설정 등기를 하기 위해서는 26만원의 비용이 발생합니다.

금전적인 측면에서도 확정일자가 한 수 위입니다. 

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경매 시 보증금 보상 차이

임차를 해서 살고 있는 집이 혹시나 경매를 넘어간다면, 확정일자를 받은 경우에는 세를 얻은 집의 건물과 토지 가격을

합한 금액에서 보증금을 보상해서 배당을 하게 됩니다. 하지만 전세권설정 을 한 경우에는 임차를 한 집의 건물값만

따져서 보상해 주기 때문에 보증금 전액을 보상받지 못할 수도 있습니다.

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전입신고 필요 유무

확정일자를 받기 위해서는 임대차 계약을 하고 실거주를 하며 전입신고를 하여합니다.

하지만 전세권설정 같은 경우는 실거주를 하지 않아도 무방하고 전입신고도 하지 않아도 상관없습니다. ​

부득이하게 전입신고를 못하는 경우도 있는데요.

본인의 명의로 이미 자택을 보유하고 있어 전입신고를 뺄수 없는 상황이라면, 당연히 전세권 설정을 하셔야합니다.

 

4. 전세보증보험

전세보증보험의 장점은 계약만료 시점에 임대인이 보증금을 돌려주지 못할시

보증보험회사에서 돌려줘서 전세권설정보다 수월한 금액 수령과 더불어 임대인의 동의도 필요 없다는 겁니다.  
단점으로는 비용이 제법들고, 2년마다 재가입의 불편함이 존재합니다.
또한 잔금일 당일에 들어오는 근저당 사기에는 보증을 안해준다고 합니다. 

최근 보증보험회사 담당자의 조언에 따르면 전입신고와 확정일자를 입주일 하루 전이라도 받아두라고 합니다.

그러면 당일에 점유는 이사하면서 이루어졌지만, 전입신고와 확정일자 받은 것으로 보증하여 준다고 합니다.

 

5. 권리보험

앞의 경우에 따라 악의적인 사기에 대해 전세금을 지킬 방법을 확인하셨는데요.

만일의 하나의 경우에 있을 걱정을 하자면, 상황에 따라서, 이렇게 하여도 또 다른 걱정이 발생할수 있습니다.

이사갈 집에 전입신고를 하면 현재 집에서 전출이 되어, 현재 집에 있는 우선변제권이 사라집니다.
이럴때 필요한 것이 권리보험입니다. 

권리보험은 이런 악의적인 계약사기를 보증하여 주는 보험으로 매매에 더욱 유용한 보험입니다.

이중계약이라든지 하는 사기를 보장해주는 보험으로 생각하시면됩니다.
몇몇 보험회사에서 취급을 하다가 이제는 오직 퍼스트아메리칸 이라는 외국계 회사에서 취급을 합니다.

현재 매매의 경우 보험료는 저렴한데, 법무사를 지정하며, 법무사 비용이 좀 더 비싼추세입니다.

대부분 기피하는 이유를 생각하자면 아마 법무사비용에서 남기는 쪽이 적어서로 추정됩니다.

 

 

이상으로 여러가지 전세보증금을 지키는 법을 알아보았습니다.

 

상기 내용들 중에서 본인에게 알맞은 방법을 선택하여

 

전세보증금을 잘 지키시길 바랍니다.

참고가 되길 바랍니다.