(부동산) 서울 강동구 고덕래미안힐스테이트(고래힐) 가치 및 분석

오늘 분석할 곳은 서울 강동구의 고덕래미안힐스테이트(고래힐)입니다.

 

통칭 고덕의 대장이라고 불리는 곳인데요.

 

고래힐은 3,658세대로 구성되어 있고, 2017년 2월에 지어졌으며 평수는 25평부터 대형평수까지 다양합니다.

 

아직 건축된지 3년이 막 넘은지라 용적률과 건폐율은 생략하겠습니다.

 

신축만의 녹지, 커뮤니티와 내부마감, 상가 등 편의시설을 누리기 좋습니다.

 

먼저 역세권 유무를 확인해보겠습니다.

 

고덕역 근처 아파트, 초역세권은 아니며 고덕역을 도보로 이용할 수 있는 거리입니다.

 

하지만 5호선이라 강남을 이용하시는 분들께서는 불편함이 있으실 수 있을거라 생각됩니다.

 

그나마 미래전망적인 희소식은 지하철 9호선이 고덕역쪽에 개통이 예정되어 있다는 점입니다.

 

만약 9호선이 개통되면 지금과는 다르게 가치가 수직 상승할 것입니다.

 

개통시기는 미정이나 즉각적인 개발은 어려울 것이며 2026년~2028년 정도로 생각을 하고 있습니다.

 

추가로 참고하실 내용은 8호선 개통인데요. 22년 예정이라고하나 거리가 좀 있으니 참고만 하시기바랍니다.

 

물론 자가 차량을 이용하시는 분들은 올림픽대교를 통해 어디든 이용가능합니다.

 

추가적인 학군 분석으로는 위의 도표를 보시면 됩니다.

 

굉장히 좋은 학군을 자랑하고 있으며 지리적으로 초, 중, 고가 매우 가깝게 있어 도보로 이용 가능합니다.

 

밑의 지도를 보시다시피 육아에 굉장히 좋은 환경으로 초등학교가 가깝고 교육의 질이 좋은 편입니다.

 

마지막으로 고래힐의 미래와 가치 분석입니다.

 

우선 가장 크게 고려야야할 것은 향후 입주물량입니다.

 

2019년 그라시움 4932세대

2020년 3,5,7,단지 약 7500세대

2021년 강일지구1,2단계 약 11,000세대 

 

이러한 신규물량 폭탄입주는 장기적으로는 매우 좋지만 단기적으로 볼때에는 좋다고 보기 힘듭니다.

 

과거 사례들을 보면 이렇게 대량으로 입주를 하게 되면 단기적으로 집값 및 전세값이 많이 내려갑니다.

 

그럼 역전세도 생길 수 있겠지요. 그렇기 때문에 갭투자를 하시는 분들에게는 위험할 것이라는 생각이 듭니다.

 

하지만 단기적인관점에서 본 것이고 장기적으로 본다면 고덕자체가 신도시급으로 변하니

 

인구유입이 굉장히 많이되고 고덕 자체가 활성화가 많이 되어 집값 상승에 도움을 줄거라고 생각합니다.

 

추가적인 호재입니다.

 

1. 서세고속도로 개발

2. 고덕상업업무단지 개발

3. 강동엔지니어링 복합단지 개발

 

이라는 호재를 품고 있기때문에 장기적인 가치는 대단하다고 생각합니다.

 

종합 결론

 

1. 고래힐은 현재 초역세권은 아니지만, 9호선 개통이 계획되어있다.

2. 올림픽대로를 이용하기 용이하다. 22년에 8호선 개통이 예정되어있다.

3. 고래힐은 학군의 우수하고 초,중,고가 매우 가까이에 위치해 있어 교육을 생각한다면 좋다

4. 고래힐은 향후 많은 입주물량으로 단기적으로 집값하락, 전세하락, 역전세가 있을 것이다.

5. 허나 그것은 장기적인 관점일 뿐 장기적으로 본다면 집값이 상승할 것이라고 생각이 됩니다.

 

 

 

질문 Q&A

 

단지별로 시공사가 다른가요?

- 네 다릅니다. 1단지는 삼성, 3단지는 현대. 2단지는 믹스 입니다.

 

단지별로 특징이 어떻게 되나요?

- 1단지( 커뮤니티시설, 오래 실거주)

 

일단 모든 커뮤니티 시설은 1단지에 있습니다.(독서실, 어린이도서관 제외) 제가 지금 사는 곳도 구축이고 지어진지 얼마 안된 다른 아파트는 가본 적이 없어 모르겠으나, 스크린골프 사우나 헬스장은 정말 잘 되어있습니다.

차로 가끔 일 보러 나가시고 단지 내에서 편히 커뮤니티를 이용하고자 하시는 분들은 1단지에 거주하시면 만족감이 높을 것 같습니다. 그리고 세 단지중 조경이 가장 뛰어나다고 생각합니다. 산책도 하시고, 단지와 연결된 고덕산도 배우자 분과 함께 가시면 참 좋을 것 같습니다. 단점은 뒤 아리수로의 소음(스포츠카들의 배기음소리)인데, 현재 단지 양쪽 카메라설치 주민 동의서를 받고 있다고합니다.

 

- 2단지(10분 정도의 도보로 명일역 근방 상권을 이용하실 분, 자녀분 명일중 보내시려는 분)

2단지는 조경이 좀 오픈되어 있습니다 뒤쪽 동은 고층에서 한강 조망이 가능합니다. 구리 고구려 대장간마을이 보입니다. 구리암사대교 뷰입니다. 2단지는 고덕역, 명일역과의 거리가 거의 같습니다. 아주 애매합니다.

하지만 시장을 이용하실 분들은 명일시장을 이용해야하는데 그런 점에서 유리하다 생각하고, 무엇보다 괜찮은 개인병원들이 명일역 근처에 위치하고 있습니다. 실제 단지 커뮤니티 글을 보면 주민분들이 명일역 근방의 병원을 이용하는 것을 알 수 있습니다. 그리고 마을버스, 시내버스 정류장이 모두 2단지에 붙어있습니다.

 

- 3단지(단지 상가를 편히 이용하며 고덕역을 주로 이용하실 분)

마지막 3단지입니다. 고덕역과 가장 가까워 세 단지 중 가장 집값이 높습니다. 이래서 입지가 중요합니다. 그리고 아파트 상가도 끼고 있습니다. 상가에 대해서 말씀드리자면, 음식점은 별로라는 평이 주를 이루네요. 하지만, 초등 학원과 태권도장은 평이 좋습니다. 네일샵과 동물병원도 괜찮은 것 같습니다. 지하엔 하나로마트와 다이소가 있는데 생각보다 크진 않아서 물품 종류가 다양하진 않습니다. 스타필드로 장보러 가시는 분들이 생각보다 많더군요.. 

고덕역을 주로 이용하실 분들에게 좋은 단지라 할 수 있겠습니다.

-추가

3-1-2 이렇게 지하주차장이 연결되어 있는데 3단지에서 1단지로 가는 통로는 경사가 있습니다. 유모차나 하나로마트서 물품 사시고 카트 끌고 가시는 어머님들이 좀 힘들어 하시더라구요

임대가 섞여있나요?

-네 섞여있습니다. 어느 세대가 임대인지는 구글에 검색해보시면 나옵니다. 구글에 '래미안힐스테이트 임대' 라고 검색해보세요

단지내에 버스가 있나요?

- 네 있습니다. 마을버스(강동 05) 한대와, 시내버스(3412) 한대가 단지 안으로 들어옵니다. 단지 '안'에 마을버스 정류장과 시내버스 정류장이 있습니다.

지하주차장에 네이비 카 셰어링이 있다는것도 들은 것 같습니다. 맞나요?

-네, 단지마다 3대씩 총 9대의 차랑이 있습니다.

 

추가적인 궁금한 사항 및 관심사는 밑의 카페를 참고해주시기바랍니다.

 

https://cafe.naver.com/5minutecafe

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